MATERI MANAJEMEN KONSTRUKSI
Oleh : Ir. Setiyo Agustiono
Pendahuluan.
Materi ini merupakan materi pengantar pengelolaan konstruksi, yang membahas berbagai teknik serta aspek manajemen konstruksi, mulai dari tahap perencanaan (planning) yang dilakukan oleh pemilik, tahap perancangan (design), tahap pelelangan, sampai tahap pelaksanaan dan tahap akhir.
Konsep Proyek
Yang dimaksud dengan proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang dibatasi oleh waktu dan sumber daya yang terbatas. Sehingga pengertian proyek konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentunk bangunan atau infrastruktur. Bangunan ini pada umumnya mencakup pekerjaan pokok yang termasuk di dalamnya bidang teknik sipil dan arsitektur, juga tidak jarang melibatkan disiplin lain seperti teknik industri, teknik mesin, elektro dan sebagainya.
Proyek tidak hanya usaha pengorganisasian, faktor terbesar adalah kepuasan atas keinginan konsumen. Karakteristik suatu proyek berbeda dengan pengorganisasian, factor karakteristik proyek :
Sasaran yang jelas
Didefinisikan awal dan akhir. Proyek punya masa akhir.
Umumnya melibatkan beberapa professional dan departemen
Kesamaan pekerjaan yang terhadap pekerjaan yang belum pernah dilakukan
Terbatas waktu, biaya dan kebutuhan kinerja. Karakteristiknya unik dan bukan pekerjaan rutin,
Pengertian Proyek
Dalam materi ini, yang dimaksud kegiatan proyek adalah suatu kelompok kegiatan yang bersifat sementara (temporer) untuk menghasilkan produk atau jasa yang bersifat unik (unique). Sementara (temporer) berarti :
· ada saat mulai yang pasti (definite beginning) dan
· ada saat berakhir yang pasti (definite end), atau
o berakhir bila tujuan telah tercapai, atau
o berakhir bila dianggap tujuan tidak mungkin dicapai dan kegiatan proyek dihentikan (terminated)
Unik, artinya produk atau jasa yang dihasilkan berbeda satu dengan yang lain.
Manajemen Proyek
Yang dimaksud dengan Manajemen Proyek atau Project Management adalah penerapan ilmu pengetahuan (knowledge), keterampilan (skills), cara dan teknik (tools), pada kegiatan-kegiatan proyek untuk memenuhi ketentuan (requirement), sasaran (objectives) dan harapan (expectations) para pihak yang terlibat (stakeholder) di proyek.
Sasaran proyek yang utama pada umumnya ada empat, yaitu :
· Lingkup, apa yang akan dihasilkan
· Waktu, kapan harus diselesaikan atau diserahkan
· Mutu, bagaimana ketentuan yang harus dipenuhi
· Biaya, berapa besar dana yang diperlukan
Proses dalam Manajemen Proyek
Proses dalam project manajement dapat dikelompokkan dalam 5 kelompok proses, yaitu :
Permulaan (Initiating) : memulai proyek atau tahapan
Perencanaan (Planning) : mendefinisikan sasaran, menentukan langkah yang akan diambil, menentukan sumber daya yang akan dipakai untuk mencapai sasaran
Pelaksanaan (Execution) : melaksanakan rencana dan merekam (record) hasil pelaksanaan.
Pengendalian (Controlling) : mengendalikan pencapaian sasaran dengan melakukan monitoring dan mengukur kemajuan pekerjaan secara berkala untuk mengetahui penyimpangan yang terjadi terhadap rencana sehingga dapat ditentukan tindakan pencegahan (preventive action) dan perbaikan (corrective action) bila diperlukan.
Penutupan (Closing) : menutup proyek atau tahapan .
Manajemen Konstruksi
Manajemen konstruksi adalah ilmu yang mempelajari dan mempraktekkan aspek-aspek manajerial dan teknologi industri konstruksi.
Manajemen proyek konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistimatis pada suatu proyek dengan menggunkan sumber daya yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.
Manajemen Konstruksi meliputi mutu fisik konstruksi, biaya dan waktu. manajemen material dan manjemen tenaga kerja yang akan lebih ditekankan. Hal itu dikarenakan manajemen perencanaan berperan dan tidak membutuhkan banyak waktu dan yang dominant pada manajemen pelaksanaan termasuk didalamnya pengendalian biaya dan waktu proyek.
Manajemen konstruksi juga dapat diartikan sebagai sebuah model bisnis yang dilakukan oleh konsultan konstruksi dalam memberi nasihat dan bantuan dalam sebuah proyek pembangunan.
Construction Management Association of America (CMAA) menyatakan bahwa ada tujuh kategori utama tanggung jawab seorang manajer konstruksi, yaitu perencanaan proyek manajemen, manajemen harga, manajemen waktu, manajemen kualitas, administrasi kontrak, manajemen keselamatan, dan dan praktek profesional.
Manajemen konstruksi memiliki beberapa fungsi antara lain :
1. Sebagai Quality Control untuk menjaga kesesuaian antara perencanaan dan pelaksanaan
2. Mengantisipasi terjadinya perubahan kondisi lapangan yang tidak pasti dan mengatasi kendala terbatasnya waktupelaksanaan
3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai, hal itu dilakukan dengan opname (laporan) harian, mingguan dan bulanan
4. Hasil evaluasi dapat dijadikan tindakan pengambilan keputusan terhadap masalah-masalah yang terjadi di lapangan
5. Fungsi manajerial dari manajemen merupakan sistem informasi yang baikuntuk menganalisis performa dilapangan
Kelompok kegiatan dalam materi ini yang memenuhi kriteria pengertian proyek adalah kegiatan Penyusunan Dokumen Prakualifikasi dan Estimating (Penyusunan Dokumen Penawaran), yang merupakan bagian dari kegiatan Pemasaran, serta kegiatan Produksi, yaitu Pengelolaan Proyek.
Tujuan Manajemen KonstruksiTujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan persyaratan (spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu ( Quality Control ) , pengawasan biaya ( Cost Control ) dan pengawasan waktu pelaksanaan ( Time Control ).
Sabtu, 15 Mei 2010
Rabu, 21 Oktober 2009
AKUNTANBILITAS MANAJEMEN PROPERTI DIDALAM PENGEMBANGAN USAHA-USAHA ASSET KOMERSIAL PADA KODISI KRISIS.
Setiyo Agustiono, Tugas Manajemen Asset.1)
PENDAHULUAN
Indonesia terutama kota-kota besar terjadi pembangunan yang pesat dan meningkatnya aktivitas pada industri properti dapat dijadikan petunjuk mulai membaiknya atau bangkitnya kembali kegiatan ekonomi. Dengan kata lain, kegiatan di bidang properti dapat dijadikan indikator seberapa aktifnya kegiatan ekonomi secara umum yang sedang berlangsung. Namun demikian, perkembangan industri properti perlu dicermati secara hati-hati karena dapat memberikan dampak pada dua sisi yang berbeda.
Menurut Davis (2006) siklus properti ditentukan oleh hubungan dinamis antara property komersial, kredit bank dan makro ekonomi, dimana harga properti merupakan variable autonomous yang menimbulkan ekspansi kredit dibandingkan sebaliknya dimana kredit perbankan mempengaruhi harga properti.
Di satu sisi, industri properti dapat menjadi pendorong bagi kegiatan ekonomi karena meningkatnya kegiatan di bidang properti akan mendorong naiknya berbagai kegiatan di sektor-sektor lain yang terkait. Dalam hal ini sektor properti memiliki efek pelipatgandaan (multiplier effect) yakni dengan mendorong serangkaian aktivitas sektor ekonomi yang lain. Dan perlu diperhatikan bahwa meningkatnya industri properti yang tidak terkendali sehingga jauh melampaui kebutuhan (over supply) dapat berdampak pada terganggunya perekonomian nasional.
Kodisi perekonomian saat ini cukup sulit yang dipicu dengan adanya krisis ekonomi di Amerika dan beberapa Bank di Indonesia mengalami dampak krisis tersebut serta bank kesulitan likuiditas dan penurunan nilai jaminan akan mengurangi kemampuan bank untuk mengatasi kredit macet yang akan timbul. Industri properti akan mempengaruhi stabilitas di sector finansial yang pada akhirnya akan berimbas pada stabilitas ekonomi makro. Pada periode krisis saat ini, pengembang sangat yang ekspansif melakukan pembangunan properti dimana sebagian besar pembiayaan menggunakan fasilitas perbankan baik dalam Rupiah maupun valuta asing harus menyadari permasalahan tersebut. Dan perkembangan industri properti dipengaruhi antara lain oleh ekspektasi dan spekulasi baik dari sisi demand maupun supply.
Management property merupakan bagian yang terpenting didalam industri property guna menunjang kesuksesan dan keberadaan management property menjadi perhatian karena fungsi pengelolaaan dari property project life cycle terlebih lagi diarena persaingan yang ketat dan dalam dampak krisis kondisi ekonomi. Fungsi utama dan [1]merupakan akuntabilitas dari manajemen property adalah dapat memenuhi harapan investor dengan meningkatkan pendapatan dan eksistensi perusahaan menjadi meningkat, sehingga akutabilitas manajemen property mampu melihat kondisi dan persaingan yang ada. Konsep akuntabilitas didasarkan pada klasifikasi responsibilitas manajerial pada tiap tingkatan dalam organisasi yang bertujuan untuk pelaksanaan kegiatan pada tiap bagian. Masing-masing individu pada tiap klasifikasi bertanggungjawab atas setiap kegiatan yang dilaksanakan pada bagiannya.Konsep inilah yang membedakan adanya kegiatan-kegiatan yang terkendali (controllable activities) dan kegiatan-kegiatan yang tidak terkendali (uncontrollable activities) .
Materi ini difokuskan pada akutanbilitas manajemen property didalam pengembangan usahanya didalam kondisi krisis saat ini, karena umumnya trend pasar menuntut adanya inovasi dan melihat akuntabilitas manajemen terhadap usahanya. Dengan adanya akuntabilitas yang baik dari manajemen property, maka cara tersebut dapat dijadikan salah satu sarana promosi secara langsung.
AKUNTABILITAS DAN MANAJEMEN PROPERTY
Akuntabilitas (pertanggungan-jawab) adalah kewajiban untuk menyelenggarakan suatu account atau memberi keterangan tentang itu, atau harus dapat memberi jawaban mengenai pelaksanaan suatu tugas, tujuan, atau tanggung jawab (Abdurrachman,1991). Akuntabilitas adalah perwujudan kewajiban untuk mempertanggungjawabkan keberhasilan atau kegagalan pelaksanaan misi organisasi dalam mencapai tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan, melalui suatu media pertanggungjawaban, yang dilaksanakan secara periodik. Dalam organisasi publik, akuntabilitas suatu institusi pemerintah ada Pengertian akuntabilitas (accountability) berbeda dengan responsibilitas (responsibility). Rerponsibilitas adalah menyangkut pelaksanaan kegiatan organisasi publik sesuai dengan prinsip-prinsip administrasi yang benar atau sesuai dengan kebijakan organisasi baik secara eksplisit maupun secara implisit (Dwiyanto, 1995).
Sedangkan Kyle dan Baird(2004) menyatakan “manajemen properti sebagai sebuah cabang dari profesi real estat yang memelihara atau meningkatkan nilai dari sebuah investasi properti sambil membangkitkan atau menambah penghasilan bagi para pemiliknya”.
Manajemen properti merupakan suatu proses manajemen yang mengatur aspek keuangan termasuk prospeknya , aspek fisik termasuk pemeliharaannya, dan seluruh aspek administrasi yang dalam kaitannya pada proses operasi suatu properti. Selain itu perlu diketahui bagaimana manajemen property menyiasati pembiayaan dalam sektor properti dan bagaimana prospek maupun ekspektasi pelaku di pasar properti terhadap perkembangan sector properti mendatang. Namun manajemen property yang memiliki akuntabilitas terhadap pengembangan property dapat menimbulkan daya tarik bagi konsumen.
Dan dalam bukunya Kyle dan Baird menyatakan beberapa fungsi dari management property antara lain :
8Menetapkan rencana management
8Merancang anggaran perusahaan
8Memasarkan dan menyewakan property
8Mengumpulkan penerimaan persewaan atau penjualan
8Memonitor dan merespon klien
8Mengelola keuangan dan file administrasi
8Mengarahkan dan melakukan pemeliharaan bangunan
8Mengelola personel/karyawan
8Memperhitungkan Resiko
8Memperhitungkan asuransi dan pajak
8Memelihara nilai jangka pendek proyek
Dalam sebuah properti, menurut Galaty,Kyle(2006) real estat dapat dibagi dalam 4 (empat) klasifikasi, antara lain:
- real estat komersial,
- real estat residensial,
- real estat industrial, dan
- real estat fungsi khusus.
Sedangkan real estat residensial sendiri dapat dibagi menjadi:
- single-family homes,
- mobile home parks, dan
- multifamily residences
Menurut Miles(2004) Manajemen property bertanggung jawab terhadap operasi dan pengembangan realestate dan manajemen mempunyai fungsi didalam melakukan leasing dan supervise pemeliharaan.
Penjelasan yang telah dirinci diatas dapat disimpulkan bahwa akuntabilitas manajemen property sangat berkaitan dengan Tujuan dari Manajemen Property itu sendiri, sedangkan maksud manajemen property adalah :
- Manajemen property harus memahami kondisi ekonomi yang ada dan melakukan analisa guna mendapatkan hasil yang menguntungkan, memiliki tingkat profitabilitas yang tinggi serta memiliki keharmonisan dengan pemegang saham dan karyawan
- Manajemen property harus menyediakan kawasan yang mempunyai gambaran yang baik dan memiliki estetika yang tinggi dan bernilai bagi konsumen serta mempersembahkan kepada pembeli bahwa lingkungan yang terpelihara dan terjamin.
[1] Setiyo agustiono files
Setiyo Agustiono, Tugas Manajemen Asset.1)
PENDAHULUAN
Indonesia terutama kota-kota besar terjadi pembangunan yang pesat dan meningkatnya aktivitas pada industri properti dapat dijadikan petunjuk mulai membaiknya atau bangkitnya kembali kegiatan ekonomi. Dengan kata lain, kegiatan di bidang properti dapat dijadikan indikator seberapa aktifnya kegiatan ekonomi secara umum yang sedang berlangsung. Namun demikian, perkembangan industri properti perlu dicermati secara hati-hati karena dapat memberikan dampak pada dua sisi yang berbeda.
Menurut Davis (2006) siklus properti ditentukan oleh hubungan dinamis antara property komersial, kredit bank dan makro ekonomi, dimana harga properti merupakan variable autonomous yang menimbulkan ekspansi kredit dibandingkan sebaliknya dimana kredit perbankan mempengaruhi harga properti.
Di satu sisi, industri properti dapat menjadi pendorong bagi kegiatan ekonomi karena meningkatnya kegiatan di bidang properti akan mendorong naiknya berbagai kegiatan di sektor-sektor lain yang terkait. Dalam hal ini sektor properti memiliki efek pelipatgandaan (multiplier effect) yakni dengan mendorong serangkaian aktivitas sektor ekonomi yang lain. Dan perlu diperhatikan bahwa meningkatnya industri properti yang tidak terkendali sehingga jauh melampaui kebutuhan (over supply) dapat berdampak pada terganggunya perekonomian nasional.
Kodisi perekonomian saat ini cukup sulit yang dipicu dengan adanya krisis ekonomi di Amerika dan beberapa Bank di Indonesia mengalami dampak krisis tersebut serta bank kesulitan likuiditas dan penurunan nilai jaminan akan mengurangi kemampuan bank untuk mengatasi kredit macet yang akan timbul. Industri properti akan mempengaruhi stabilitas di sector finansial yang pada akhirnya akan berimbas pada stabilitas ekonomi makro. Pada periode krisis saat ini, pengembang sangat yang ekspansif melakukan pembangunan properti dimana sebagian besar pembiayaan menggunakan fasilitas perbankan baik dalam Rupiah maupun valuta asing harus menyadari permasalahan tersebut. Dan perkembangan industri properti dipengaruhi antara lain oleh ekspektasi dan spekulasi baik dari sisi demand maupun supply.
Management property merupakan bagian yang terpenting didalam industri property guna menunjang kesuksesan dan keberadaan management property menjadi perhatian karena fungsi pengelolaaan dari property project life cycle terlebih lagi diarena persaingan yang ketat dan dalam dampak krisis kondisi ekonomi. Fungsi utama dan [1]merupakan akuntabilitas dari manajemen property adalah dapat memenuhi harapan investor dengan meningkatkan pendapatan dan eksistensi perusahaan menjadi meningkat, sehingga akutabilitas manajemen property mampu melihat kondisi dan persaingan yang ada. Konsep akuntabilitas didasarkan pada klasifikasi responsibilitas manajerial pada tiap tingkatan dalam organisasi yang bertujuan untuk pelaksanaan kegiatan pada tiap bagian. Masing-masing individu pada tiap klasifikasi bertanggungjawab atas setiap kegiatan yang dilaksanakan pada bagiannya.Konsep inilah yang membedakan adanya kegiatan-kegiatan yang terkendali (controllable activities) dan kegiatan-kegiatan yang tidak terkendali (uncontrollable activities) .
Materi ini difokuskan pada akutanbilitas manajemen property didalam pengembangan usahanya didalam kondisi krisis saat ini, karena umumnya trend pasar menuntut adanya inovasi dan melihat akuntabilitas manajemen terhadap usahanya. Dengan adanya akuntabilitas yang baik dari manajemen property, maka cara tersebut dapat dijadikan salah satu sarana promosi secara langsung.
AKUNTABILITAS DAN MANAJEMEN PROPERTY
Akuntabilitas (pertanggungan-jawab) adalah kewajiban untuk menyelenggarakan suatu account atau memberi keterangan tentang itu, atau harus dapat memberi jawaban mengenai pelaksanaan suatu tugas, tujuan, atau tanggung jawab (Abdurrachman,1991). Akuntabilitas adalah perwujudan kewajiban untuk mempertanggungjawabkan keberhasilan atau kegagalan pelaksanaan misi organisasi dalam mencapai tujuan dan sasaran yang telah ditetapkan, melalui suatu media pertanggungjawaban, yang dilaksanakan secara periodik. Dalam organisasi publik, akuntabilitas suatu institusi pemerintah ada Pengertian akuntabilitas (accountability) berbeda dengan responsibilitas (responsibility). Rerponsibilitas adalah menyangkut pelaksanaan kegiatan organisasi publik sesuai dengan prinsip-prinsip administrasi yang benar atau sesuai dengan kebijakan organisasi baik secara eksplisit maupun secara implisit (Dwiyanto, 1995).
Sedangkan Kyle dan Baird(2004) menyatakan “manajemen properti sebagai sebuah cabang dari profesi real estat yang memelihara atau meningkatkan nilai dari sebuah investasi properti sambil membangkitkan atau menambah penghasilan bagi para pemiliknya”.
Manajemen properti merupakan suatu proses manajemen yang mengatur aspek keuangan termasuk prospeknya , aspek fisik termasuk pemeliharaannya, dan seluruh aspek administrasi yang dalam kaitannya pada proses operasi suatu properti. Selain itu perlu diketahui bagaimana manajemen property menyiasati pembiayaan dalam sektor properti dan bagaimana prospek maupun ekspektasi pelaku di pasar properti terhadap perkembangan sector properti mendatang. Namun manajemen property yang memiliki akuntabilitas terhadap pengembangan property dapat menimbulkan daya tarik bagi konsumen.
Dan dalam bukunya Kyle dan Baird menyatakan beberapa fungsi dari management property antara lain :
8Menetapkan rencana management
8Merancang anggaran perusahaan
8Memasarkan dan menyewakan property
8Mengumpulkan penerimaan persewaan atau penjualan
8Memonitor dan merespon klien
8Mengelola keuangan dan file administrasi
8Mengarahkan dan melakukan pemeliharaan bangunan
8Mengelola personel/karyawan
8Memperhitungkan Resiko
8Memperhitungkan asuransi dan pajak
8Memelihara nilai jangka pendek proyek
Dalam sebuah properti, menurut Galaty,Kyle(2006) real estat dapat dibagi dalam 4 (empat) klasifikasi, antara lain:
- real estat komersial,
- real estat residensial,
- real estat industrial, dan
- real estat fungsi khusus.
Sedangkan real estat residensial sendiri dapat dibagi menjadi:
- single-family homes,
- mobile home parks, dan
- multifamily residences
Menurut Miles(2004) Manajemen property bertanggung jawab terhadap operasi dan pengembangan realestate dan manajemen mempunyai fungsi didalam melakukan leasing dan supervise pemeliharaan.
Penjelasan yang telah dirinci diatas dapat disimpulkan bahwa akuntabilitas manajemen property sangat berkaitan dengan Tujuan dari Manajemen Property itu sendiri, sedangkan maksud manajemen property adalah :
- Manajemen property harus memahami kondisi ekonomi yang ada dan melakukan analisa guna mendapatkan hasil yang menguntungkan, memiliki tingkat profitabilitas yang tinggi serta memiliki keharmonisan dengan pemegang saham dan karyawan
- Manajemen property harus menyediakan kawasan yang mempunyai gambaran yang baik dan memiliki estetika yang tinggi dan bernilai bagi konsumen serta mempersembahkan kepada pembeli bahwa lingkungan yang terpelihara dan terjamin.
[1] Setiyo agustiono files
Langganan:
Postingan (Atom)